Förstå Legalese innan du skriver ett kommersiellt leasingavtal
Innan du skriver ett kommersiellt leasingkontor för kontor eller butikslokal, se till att du förstår villkoren för den leasing du är undertecknad. Här är några av de vanligaste termerna i kommersiella leasingavtal och deras allmänna definitioner.
ÖVRIGT UTHYRNING : Ytterligare hyra avser varor som en hyresgäst kan debiteras för som inte ingår i den användbara kvadratfoten eller andra hyreskostnader. Dessa kostnader kan omfatta efterhandstjänster, VVS, Common Area Maintenance (CAM) avgifter, procentuell hyra och eventuella andra kostnader som inte ingår i bashyra.
Exempel: Jenna's Jewelry and Jems (JJJ) tog över plats i köpcentret för en basuthyrning på 4 000 dollar per månad. JJJ måste också betala en procentandel av sin månadsförsäljning som krävs i deras mindre som "Extra Hyra".
BASE UTHYRNING : Begreppet "basuthyrning" avser den lägsta hyran som betalas enligt villkoren för ett hyresavtal som också kräver att hyresgästen betalar extra hyra utifrån ett procenttal eller deltagarkrav. Denna typ av leasing utförs vanligtvis i butiker i köpcentra.
Till exempel kan Karen's Kat Corner, en djuraffär, betala en bashyra varje månad på $ 1500. Men hennes hyresavtal har en procentuell hyreskravet att hon också betalar, utöver bashyran, en liten procentandel av all försäljning som hon gör varje månad över ett visst belopp.
Se även "Procentandel" och "Genomsnittlig hyreskostnader laddade i kommersiella leasingavtal."
BOMA : En internationell yrkesorganisation som tillhandahåller "information om utveckling av kontorsbyggnader, leasing, byggnadskostnader, energiförbrukningsmönster, lokala och nationella byggkoder, lagstiftning, beläggningsstatistik och teknisk utveckling."
BOMA STANDARDER : BOMA publicerar standarder för mätning av kontorslokaler, lobbyer för kommersiell fastighetsbransch och värdkonventioner. Industrins riktlinjer som publiceras av BOMA kallas "BOMA Standards."
Mer information finns på BOMA: s webbplats.
BYGGKOR: Byggnadskärnan omfattar delar av byggnaden som inte hyrs men tjänar alla hyresgäster indirekt. Byggkärnan omfattar offentliga toaletter, ventilationsaxlar, elfördelning, hissaxlar och trapphus. I de flesta byggnader är dessa element nära varandra, typiskt nära byggnadens centrum.
Se även "Gross Square Feet."
Kommersiell industriell rymd : Commercial Industrial Space är egendom som används för industriella ändamål.
Industriella syften omfattar tunga och lätta tillverkningsbyggnader; forsknings- och utvecklingsparker; fabriks-kontors flerbruksfastigheter; fabriks-lager multi-use egendom; och industriparker.
Industribyggnader är ofta ett lager eller annat stort, oavslutat utrymme som kan användas strikt som ett lager eller för rent industriella ändamål. Men många industriområden omvandlas för att fungera som mer traditionellt kontorsutrymme, eller som en kombination av lagring / industriell / affärsmässig användning. Industriparkutrymmen används nu också av många detaljhandelsföretag.
För att locka till sig ett brett utbud av företag har många industriparker nu blivit mer exklusiva så att de på ytan kan vara svåra att skilja från detaljhandel och affärsparker.
GROSS LEASE : En Gross Lease är en typ av kommersiell leasing som i allmänhet gynnar hyresgästen (leasetagaren) eftersom hyresvärden (uthyraren) betalar alla "vanliga kostnader" som är förknippade med att äga och behålla det hyrda utrymmet. I en bruttoavtal kan hyresvärden täcka kostnader inklusive verktyg, vatten och avlopp, reparationer, försäkringar och / eller skatter.
GROSS-UP : Begreppet "Gross-Up" gäller vanligtvis fullt uthyrda leasingavtal (ibland även kallade "full service leasing"). I fullservicehyror betalar hyresgästen fasta belopp för vissa tjänster utöver en hyra för det faktiska uthyrda leasingavtalet . Hyresvärden betalar till exempel utgifter för gemensamt arealunderhåll (CAM). Hyresvärden delar sedan avgiften med antalet brutto kvadratmeter i en byggnad och tar ut varje hyresgäst ett belopp baserat på procenten av kvadratmeter hyresgästen upptar.
Gross-Up innebär att om byggnaden är mindre än 90-95% upptagna, beräknas utgifterna för hyresgästens nominella andel av driftskostnaderna.
LOAD FACTOR : Load Factor är en metod för att beräkna totala månatliga hyreskostnader till en hyresgäst som kombinerar användbara kvadratmeter och en procentandel av kvadratmeter gemensamma utrymmen.
Användbara kvadratfot + procentandel av gemensamt område kvadratfot = hyrbar kvadratfot.
Denna beräkning av tillägget av en procent av de gemensamma arealkostnaderna till månatlig hyra är känt är "lastfaktorn".
Gemensamma utrymmen kan omfatta toaletter, lobbyn, hissar, trapphus och gemensamma hallar.
PERCENTAGE LEASE : En Procentandel Lease kräver vanligtvis en hyresgäst att betala "Base Rent" och sedan utöver det beloppet betalar hyresgästen också en procentsats baserad på månatliga försäljningsvolymer. Procentandel av hyresavtal utförs vanligen i butiksförsäljningscentraler och andra kommersiella hyresavtal.
Procentandel av hyresavtal ska inte utgöra en procentandel av all försäljning men ska innehålla en procentandel som betalas till hyresvärden (uthyrare) endast när hyresgästen har bestämt ett visst belopp under en given månad. Till exempel kan en procentuell leasing kräva en hyresgäst att betala 5% av all försäljning som överstiger mer än 25 000 dollar i en viss månad.
Se även "Basuthyrning" och "Genomsnittlig hyreskostnad laddad i kommersiella leasingavtal."
Kallas också: Procent Lease; Procentandel Leasing; Retail Lease; Deltagande Leasing
Hyrbar kvadratfot: Enligt BOMA-standarderna hänvisar denna term till en kombination av "användbara kvadratfot" och en del av kvadratfoten som omfattar det gemensamma området. Vanligtvis är det en skillnad på 10% till 15% mellan användbara kvadratfot och hyrbara kvadratfot. Hyrabara kvadratfot återspeglar vanligtvis en högre kostnad än ensamstående kvadratmeter. Det beräknas vanligtvis genom att lägga till de användbara kvadratfötterna och en viss procentandel av det gemensamma området inom byggnaden.
Den procentsatsen är härledd genom att dividera kvadratfötterna inom det gemensamma området med antalet hyresgäster och mängden användbara kvadratmeter varje hyresgäst upptar. Till exempel, om en byggnad har fyra hyresgäster och hyresgäst A upptar 200 kvadratmeter och hyresgäst B upptar 800 kvadratmeter, skulle hyresgäst A endast ansvara för 20% av avgifterna för det gemensamma området.
SUBLEASE : I kommersiell fastighet är uthyrningsavtal ett hyresavtal mellan en hyresgäst som redan har ett leasingavtal till ett kommersiellt utrymme eller en fastighet och någon (underleverantören) som vill använda en del eller hela hyresgästens utrymme. Vid en uthyrning tilldelar hyresgästen vissa rättigheter som de redan håller till den hyrda egendomen, till underleverantören.
Underleverantörer betalar hyran direkt till den rättmätiga hyresgästen (sublessor) för att antingen dela utrymmet med sublessor eller ta över hela utrymmet från sublessor.
En sublessor kan inte juridiskt tilldela rättigheter i en underleverantör att sublessor inte heller har rätt att i eget leasingavtal. Dessutom kan en underläsare inte underlätta sig om de inte får göra det i eget leasingavtal.
TURNKEY : Nyckelfärdigt är en term som används för att beskriva många saker, inklusive anställda, produkter, tjänster och fastigheter. När "nyckelfärdig" används i kommersiell fastighet betyder det helt enkelt att utrymmet som hyrs eller köps är redo att flytta in. Speciellt är alla ledningar, armaturer, golv och ytliga dekorativa föremål (som färg och mattor) redan på plats.
Enkelt uttryckt kan du beskriva "nyckelfärdiga" som "ett utrymme redo att flytta in - bara" vrid nyckeln "och öppna dörren."
USABLE SQUARE FEET : I kommersiell leasing betyder användbar kvadratfot helt enkelt den kvadratmeter som hyrs för att användas uteslutande av hyresgästen. Användbara kvadratmeter inkluderar privata (hyresgäster endast) vilolägenheter, garderober, förvaring och andra områden som endast används av hyresgästen.
Enkelt uttryckt betyder användbar kvadratmeter de fyrkantiga fötterna som används direkt av hyresgästen. Det inkluderar inte vanligt område kvadratmeter som används vid beräkning av "hyrbara kvadratfot".
Kallas också: USF, Användbar SF, Användbar Square Footage
Relaterade termer:
- Double Net Lease
- Triple Net Lease
- Netto leasing