Lär dig om Industrial Space Leases

Hämta information om villkor, hyror och andra avgifter

Medan restriktioner och leasingförhållanden är viktiga hänsyn till faktor när man letar efter kommersiellt, industriellt utrymme, för de flesta nya företag, hur mycket månadshyran kommer att kosta är ofta den avgörande faktorn. Kommersiella leasingavtal kan ha lagt till avgifter utöver hyran. Var säker på att du förstår vilka extra kostnader som är genom att ställa frågor, bland annat:

• Vad är bashyra på användbar kvadratmeter ? Många kommersiella leasingavtal har en bashyra, det vill säga vad du betalar för den faktiska kvadratfoten i utrymmet. Men "laddnings" och "CAM" avgifter kan läggas till denna kurs, vilket ökar din månadshyra.
• Är leasingvillkoren förhandlingsbara? Förhandlingsbara villkor inkluderar grunduthyrning, fri hyra, depositioner, längd på hyresavtalet, hur mycket din hyran och avgifterna kan höjas varje år, och hyra förnyelsemöjligheter etc.
• Finns det kostnader förutom att hyra? Finns det särskilda skatter, fastighetsavgifter, lastavgifter, CAM eller andra avgifter? Om så är fallet, få dem skriftligt. Se till att varje avgift identifieras individuellt, hur mycket varje avgift kommer att kosta dig, och hur ofta måste du betala avgiften.

• Vad kommer det att kosta dig i framtiden? Hur mycket kan din hyra (och andra avgifter) höjas varje år? Vad är den maximala procenten eller dollarbeloppet som hyran och andra avgifter kan höjas varje år? Om det finns en 1% keps varje år på belastningsavgifter, kan det hända att det är rimligt, men det betyder inte att din basuthyrning kommer att begränsas till 1%. För att kompensera för låga kepsar på andra avgifter kan din hyresvärd försöka hålla dig med en 15% hyresökning.
• Vad ingår i hyran? Vilka skatter, verktyg och tjänster (landskapsarkitektur, säkerhet etc.) omfattas av ditt leasingavtal eller att du är skyldig att betala på egen hand?

Ger Leasing Industrial Space känsla för ditt företag?

Kommersiella, industriella utrymmen kan erbjuda många alternativ som traditionella kontorsytor inte kan. Men industriområden kan också ha vissa begränsningar som traditionella affärs- och detaljhandelsparker inte har. Var noga med att ställa frågor om eventuella restriktioner som kan placeras på din verksamhet i en industripark innan du skriver ett leasingavtal.

Frågor du borde fråga om den egendom som du kanske vill ha adresserat i ditt leasingavtal inkluderar:

• Entreprenör och servicebegränsningar: Träffar industriparken dig att använda specifika leverantörer eller entreprenörer för skyltar, belysning, renoveringar, byggnader eller andra tjänster som alarm, telefon, kabel etc.?
• Begränsningar för reklam och utseende: Finns det några begränsningar som kan påverka ditt företag, som alla tecken måste vara svartvita, inte större än 2 fot eller precis 5 meter från marken? (Alla dessa saker skulle göra det svårt att skilja ditt företag från andra eller att ses från avstånd.)

• Är enheten Kabel och Telefon redo? Om inte, ligger det i ett område där du kan få dessa tjänster och vilka är lokala leverantörer?
• Verktyg: Vilka offentliga och privata verktyg kan du använda eller få tillgång till från din enhet? Kommer du att konfigurera dina användarkonton? Vissa hyresvärdar kan betala dina verktyg och sedan fakturera dig för dem. Kommer hyresvärden att behöva lämna bevis på vad du är skyldig om du inte får faktureras direkt från försäkringsbolag?
• Parkerings- och trafikbegränsningar: Finns det några begränsningar på antalet parkeringsplatser du och dina kunder kan använda? Om inte, så är det sannolikt inga restriktioner för andra hyresgäster också. Har eller kan du ha tilldelat parkering?

• Business hours: Kommer det att finnas restriktioner på öppettider eller dagar i veckan där du kan driva ditt företag eller ta emot kunder och kunder?
• Typ av företagsskydd och restriktioner: Kommer det att finnas några restriktioner på arten av det företag du bedriver? Om du till exempel planerar att öppna en antikaffär, finns det några begränsningar för vad du kan sälja, eller om du säljer en vara, kommer hyresvärden att låta andra liknande konkurrerande företag öppna när du är hyresgäst? Ett exempel på varför det här är så viktigt att fråga och få det skriftligt är om en befintlig hyresgäst har en dockningsbutik med skydd för detaljhandelns privilegier i hyresavtalet, kan en antikaffär vara förbjuden att sälja antik dockor eftersom att sälja dockor skulle konkurrera med en befintlig hyresgästs verksamhet. Du vill se till att ditt företag har liknande skydd inom industrikomplexet.

Adressering av byggnader och renoveringar

Hyresavtal kan vara komplicerade, och om du planerar att ta ett utrymme "som det är" och göra ändringar i det, var noga med att adressera dina planerade ändringsplaner i hyresavtalet. Frågor att fråga om renoveringar och utbyggnad av utrymmen är:

• Kan du bygga upp eller renovera befintligt utrymme? Om inte, hitta ett annat utrymme. Du kanske inte behöver bygga ut utrymme nu, men aldrig begränsa din företags framtida tillväxtpotential och oförutsedda behov.
• Zoning Ordinances : Finns det några zoningordningar som skulle påverka hur du kan bygga ut utrymme?
• Konflikter av intressen Bekymmer: Är du skyldig att använda hyresvärdens entreprenörer? Om så är fallet anser du att detta är ett starkt negativt.
• Godkännanden behövs: Vilka speciella tillstånd eller godkännande behöver du i förväg från staden, länet eller hyresvärden?

• Förbättringsincitament: Kommer hyresvärden att erbjuda hyresreduktion, hyreskrediter eller andra ekonomiska incitament för att bidra till kostnaderna för renoveringar och byggnader?
• Undvik "värdeökningar" i hyran: Om du ökar värdet på utrymmet genom att bygga eller renovera, kommer det att göra det möjligt för hyresvärden att öka hyran proportionellt?
• Tidsbegränsningar: Kommer det att finnas några tidsramar som krävs av din hyresvärd, stad eller län för att slutföra lagerrenoveringar och byggnader?
• Erforderliga tillstånd: Vilka särskilda tillstånd behöver du för att renovera eller bygga ut ditt utrymme, och kommer din hyresvärd att hjälpa dig att få dessa tillstånd?