En uthyrning är ett leasingavtal eller hyresavtal mellan en hyresgäst som redan har ett leasingavtal till ett kommersiellt utrymme eller en fastighet och en annan part som kallas underlösen eller subtenant-som vill använda en del eller hela detta utrymme. Hyresgästen tilldelar eller ger vissa rättigheter till den underleverantör som han innehar enligt villkoren i sitt eget ursprungliga leasingavtal med hyresvärden.
Vem betalar hyran
En underleverantör betalar sin hyra till den ursprungliga hyresgästen som vanligtvis kallas sublessor. Han kan antingen dela ut det uthyrda utrymmet med underläsaren eller ta över hela utrymmet från honom. Han betalar inte sin hyra direkt till hyresvärden.
Underleverantören förblir juridiskt ansvarig för hyresbetalningarna till hyresvärden enligt villkoren i det ursprungliga hyresavtalet. Om underleverantören inte hyr ut hyran, måste underläraren komma ut ur sin egen ficka för pengarna eller risken bryter mot villkoren i den ursprungliga leasingavtalet. Det är alltid en bra idé att skärpa din potentiella subtenant av denna anledning. Ta en titt på hans kreditupplysning innan du går in i en hyra med honom.
Det finns vanligtvis ingen regel som säger att en underleverantör inte kan debitera den underleverantörs mer hyra än vad han för närvarande betalar till hyresvärden enligt villkoren i sitt eget leasingavtal, men statliga lagar kan variera så kontrollera innan du försöker att göra vinst på arrangemanget.
Potentialen för skador
På samma sätt skulle den ursprungliga hyresgästen eller underläraren vara juridiskt ansvarig för reparationskostnaden om subtenanten skadar egendomen på något sätt om inte denna händelse är täckt av underlönan. Även då är underläraren fortfarande ansvarig för skadan enligt sitt ursprungliga avtal eller leasar med hyresvärden om subtenanten standardiserar och vägrar att betala. En uthyrning ersätter inte den ursprungliga leasingavgiften. Det är mer av ett privat arrangemang mellan sublessor och sublessee.
Tilldelningsbara rättigheter
En sublessor kan inte juridiskt tilldela rättigheter till en underleverantör som han inte redan håller enligt villkoren i sitt eget leasingavtal eller hyresavtal med hyresvärden. Till exempel kan det hyrda utrymmet ligga i ett stort komplex med vissa parkeringsplatser som tilldelas varje hyresgäst. Underleverantören kan inte bevilja fler parkeringsplatser än han har rätt att enligt villkoren i sitt ursprungliga leasingavtal, trots att han har rätt att ge mindre.
Hyresvärdens godkännande
En underleverantör kan inte sublera sina lokaler om han inte har rätt att göra det enligt villkoren i hans eget leasingavtal. Om hyresavtalet är tyst med avseende på subletting-det säger inte att subletting är förbjudet men det tillåter inte heller det heller-han kan närma sig hyresvärden för tillstånd och helst få det skriftliga tillståndet. Annars är det helt möjligt att hyresvärden skulle ha utrymme för utslagning, särskilt om underläraren har lämnat lokalerna och överlåtit den helt till underlönaren.
Hyresvärden skulle ha en okänd tredje part i hans egendom. Skulle han vidta rättsliga åtgärder för att avlägsna underleverantören från lokalerna, kan underlöparen ha rättsligt hänskjutande mot underläraren för att ingå ett obestridligt avtal och tilldela rättigheter som han inte hade rätt att tilldela.
Vissa större städer har förordningar på plats som förplikar hyresvärdar att acceptera bostäder, men det kan bli vanligare med bostadsfastigheter än med kommersiella fastigheter. Om du funderar på att ingå ett sådant arrangemang, kontakta din hyresvärd och eventuellt en lokal advokat.