När du hyr ut kommersiellt utrymme betalar du för mer än bara den faktiska kvadratmottagningen du kommer att uppta. I många kommersiella leasingavtal, och i synnerhet detaljhandel och industriell uthyrning, kallas extra avgifter ofta som "Common Area Maintenance" (CAM) avgifter. I icke-industriella utrymmen kan du höra den här utgiften kallad "Load Factor", som inkluderar CAM-avgifter.
Det finns två grundläggande beräkningar för CAM-avgifter: Variabel CAM-avgifter, där det belopp som en hyresgäst är skyldig att bidra med ökningar baserat på ett antal faktorer; och platta CAM avgifter där avgifterna är ett fast belopp.
CAM-avgifter kan betalas månadsvis, kvartalsvis, årligen, eller till och med debiteras från tid till tid, eftersom stora reparationer av byggnaden eller hela affärs- / industriparken krävs.
CAM-avgifter kan eskalera till en annan takt än den månatliga hyresräntan eftersom de tenderar att vara mer variabla. Så det är också viktigt att din leasingskillnad varierar mellan "variabel" och "fast" CAM-avgifter och inkluderar någon form av cap eller maximalt kan din CAM-avgifter höjas varje år. Denna ökningshastighet bör vara ett separat övervägande från hur mycket du hyresbasen ökar varje år.
De flesta definitionerna av CAM-avgifter är vilseledande och för smala
Det finns många onlinedefinitioner av CAM-avgifter som definierar CAM-avgifter som hyresgäst som delar en del av de direkta kostnaderna för att upprätthålla mycket specifika gemensamma områden. Dessa förenklade definitioner är inte helt korrekta och en hyresvärd kan innehålla många indirekta kostnader som CAM-avgifter som inte är så uppenbara. Denna praxis har diskuterats varmt bland branschpersonal om huruvida detta är etiskt eller till och med lagligt. Kort sagt, du borde aldrig teckna ett leasingavtal utan att förstå vad CAM-avgifter täcker i ditt unika kommersiella leasingavtal.
Syftet med CAM-avgifter: Vad kostar CAM-avgifter för?
Både CAM och Load Factor-avgifterna har samma grundläggande syfte: Att kräva att hyresgäster hjälper till att täcka hyresvärdens direkta utgifter för "gemensamma utrymmen". Gemensamma områden kan innefatta både interna (korridorer, hissar, lobbyn, offentliga badrum etc.) och externa utgifter (parkeringsplatser, anlagda områden etc.).
Var noga med att ha listat i hyresavtalet exakt vad dina CAM-avgifter kommer att täcka, hur ofta de ska betalas och hur mycket de kan ökas varje år. Om du kommer att behöva hjälpa till med kostnaden för stora renoveringar som parkeringsplats repaving, eller någon typ av strukturella reparationer får det skriftligt. Ha hyresvärdslistan när de reparationer vi gjort senast och när de planeras eller förväntas ske i framtiden.
Inte alla hyresvärdar kommer att kräva hyresgäster att hjälpa till med utgifter som takläggning, underhåll av parkeringsplatser och strukturella reparationer och det finns verkligen ingen "standard" som gäller för leasingavtal, så lita inte på att bara se "CAM-avgifter" i ditt leasingavtal - var säker på CAM avgifter förklaras.
En hyresvärd kan innehålla ett stort antal utgifter som helt enkelt anges som "CAM-avgifter" eller "Administrativa avgifter" på grundval av att dessa är utgifter som hyresvärden betalar till förmån för alla hyresgäster. Om CAM-avgifter inte är tydligt listade eller förklaras i ett leasingavtal, var noga med att fråga dig specifikt om du betalar för något av följande:
- Säkerhetssystem eller löner eller andra kostnader i samband med säkerhetspersonal på plats.
- Tillstånd, skatter, försäkringar eller andra juridiska kostnader.
- Reklam, tecken eller andra allmänna kostnader för uthyraren för att driva eller marknadsföra byggnaden (dvs. löner eller förmåner för anställda på plats eller till och med utanför anläggningen).
- Reparation och renovering av fastighetsunderhåll av fastigheten, inklusive tilläggsplanering eller ombyggnad, utvändig målning, yttre eller parkeringsbelysningsarmaturer, beläggning eller återuppbyggnad, takläggning eller reparationer och uppgraderingar till centrala VVS-, el-, avlopps- och VVS-system.
- Utilities, hyror eller andra kostnader för att behålla separata leasingkontorrum antingen på eller utanför anläggningen.
Varför är det viktigt att förstå exakt vilka CAM-avgifter som anges i ditt kommersiella leasingavtal
1989 hyrde jag industriutrymme för att öppna en hantverkssändning och hobbyaffär. Parken tycktes vara i gott skick och hyresvärden var en vän till familjen och skuren hyran med en tredjedel som en artighet. Detta var det första industriella leasingavtalet jag hade undertecknat och uppskattade inte fullt ut kraften i CAM-avgifter. Med andra ord skrev jag ett bindande juridiskt dokument utan aning om vad jag skrev under.
Jag visste inte vad en Triple Net Lease var, bara att jag borde undvika att underteckna en. Jag frågade hyresvärden vilken typ av leasing jag skulle skriva under och aldrig en gång hörde jag termen "Triple Net". Istället fick jag veta att mitt leasingavtal hade CAM och administrativa avgifter. Vad jag inte insett vid den tiden var att de administrativa avgifterna inkluderade skatter, försäkringar och en hel del andra mycket dyra kostnader.
Bara en månad i hyresavtalet började parkägaren omfattande parkrenoveringar, inklusive ombyggnad av frontenheterna för att se ut som detaljhandeln. Tecken ändrades, byggnaden ommålades, och några strukturella förändringar gjordes på framsidan av industriparken.
Räkningen var uppdelad bland alla hyresgäster, och även om jag hade en mycket liten enhet, fastnade jag med en $ 5 000-proposition - min del av parkuppgraderingarna trots att min enhet var på sidan och på ingen sätt hade direkt nytta av några förbättringar . Övriga hyresgäster träffades med nästan 20 000 dollar i renoveringsavgifter. Hade jag läst leasingavtalet noga, skulle jag ha vetat tillräckligt för att åtminstone fråga om några uppgraderingar skulle planeras inom en snar framtid och se att det jag trodde var ett enkelt leasing var faktiskt en Triple Net Lease i förklädnad.
Sammanfattning av CAM-avgifter
- CAM är en akronym för "Common Area Maintenance."
- CAM-utgifter är fördelade på hyresgäster pro rata: ju mer kvadratmeter som en hyresgäst hyr, desto större andel av CAM-utgifter som den måste betala.
- CAM-avgifter betalas av hyresgästen (hyresgästen) till ägaren (uthyraren) för att täcka kostnaden för driftkostnader och driftskostnader och hyresvärdar kan försöka inkludera ett stort antal av sina utgifter som CAM-avgifter.
- Gemensamma områden omfattar i allmänhet utrymme som är åtkomligt, används, gynnas av eller delas av alla hyresgäster och omfattar nästan alltid hallar, hissar och trapphus, lobbyn och offentliga toaletter.
- CAM-avgifter kan också tas ut för externa utrymmen, som trottoarer och parkeringsplatser, och i vissa fall även för anläggningar utanför anläggningen.
- Administrativa avgifter kan tas ut, baserat på en procentsats av CAM-avgiften, för drift- och underhållskostnader i samband med vanliga områden eller löner - saker som inte är riktigt gemensamma kostnader och kostnader som de flesta hyresgäster kommer att motsätta sig för att bidra till.
- Inte alla hyresvärdar tar ut CAM-avgifter, men de flesta gör fortfarande, särskilt i kommersiellt industriellt utrymme och detaljhandel.
- Oavsett vad en hyresvärd kallar för avgifter, om du betalar för underhåll, skatter och försäkringar, är ditt leasing en Triple Net Lease - den minst gynnsamma av alla hyresavtal för hyresgäster.