Steg och rättsmedel för kommersiell utvisning
Om du har en hyresgäst hyra ut kommersiellt utrymme från dig som inte har betalat sin hyra, eller som har överträtt sina leasingavtal, vill du kanske överväga att sätta ut dem. Utkastning bör ses som ett sekundärt steg att vidta efter att andra rimliga ansträngningar har gjorts för att lösa problem med hyresgästerna.
Utslag för utebliven betalning av hyran borde vara ett affärsbeslut
Alla företagare kan bli föremål för kassaflödesproblem från tid till tid, men om hyresgästen antingen inte kan betala hyra eller villig att arbeta med dig för att få hyreskostnader, kan du inte bara byta lås på sina dörrar och hålla sin verksamhet gisslan - du måste gå igenom vissa steg för att få dem lagligt utslagna.
Innan du bestämmer dig för att skjuta upp din hyresgäst, överväg affärsaspekterna. Hur lång tid tar det att hyra fastigheten igen? Ska du lägga in mycket pengar för reparationer? Har hyresgästen tillfälliga ekonomiska problem eller är det osannolikt att någonsin få och vara aktuell på sin hyra? Ska du gå till domstol?
När du väl bestämt dig för att välja en hyresgäst, desto bättre börjar du processen. Varje dag du inte kan hyra utrymmet är en annan dag du förlorar pengar på fastigheten och en annan natt av förlorad sömn som oroar sig för saker.
Du behöver nog en advokat
För att kunna sätta ut en kommersiell hyresgäst för att inte betala hyran måste du vara bekant med lagen eller anställa en advokat för att hjälpa dig att lämna in en utvisningsorder. Hur du fortsätter kan också påverkas av huruvida verksamheten är ett bolag, partnerskap eller hyresavtalet var personligen garanterat av företagets ägare.
Advokaten som du anlitar bör aktivt utöva affärsrätt och helst att specialisera sig i kommersiella affärstransaktioner. Formerna, lagarna och processerna för att utesluta en bostadshyresgäst är inte desamma som för att utesluta en kommersiell hyresgäst.
Vissa advokater tar ut en fast avgift, andra en timmarsavgift, men de flesta kommer också att debitera dig för rättegångskostnader, arkiveringsavgifter och till och med tid du spenderar på telefon med advokat- och porto- och dokumentkopieringskostnader. För att undvika dolda kostnader, var noga med att fråga om alla avgifter du kan ådra sig innan du behåller en advokat.
Att avvisa en kommersiell hyresgäst tar tid och är ofta dyrt. Du kommer att få en enklare tid som visar att en hyresgäst är i efterskott (är skyldig dig pengar) än vad du vill för något annat brott mot hyresavtalet. Men i alla fall, när du sätter ut en hyresgäst, ligger bevisbörden på dig för att visa att du bara har anledning att starta hyresgästen.
Några av de särskilda hyresgästernas rättigheter enligt lag för hyresgäster är inte utökade till kommersiella hyresgäster. Affärshyresgäster är mycket mer utsatta för hyresvärdsmissbruk än bostadshyresgäster, men det betyder inte att en fastighetsägare kan bryta mot lagarna i ditt land.
Om din hyresgäst har arkiverat konkurs
Även om federala kommersiella hyresgäst konkurslagar ändrats 2005 för att gynna hyresvärden, kan enskilda statslagar fortfarande påverka att en kommersiell hyresgäst utesluts för hyreskostnader.
Om en hyresgäst redan har lämnat in konkurs innan en hyresvärd försöker vräka utebliven att betala hyran, kommer en automatisk vistelse till förmån för hyresgästen att hindra hyresvärden från att ge hyresgästen ett uppsägningstillstånd eller från början av evictionsprocessen.
Men hyresvärden kan fortfarande fortsätta med utslaget genom att be federala konkursdomstolen lyfta vistelsen. I de flesta fall kommer domaren att lyfta upp vistelsen eftersom ett hyresavtal inte har någon effekt på hyresgästens värde.
Om hyresgästfilerna går i konkurs efter evakueringsprocessen börjar federala lagsidor med hyresvärden. En handfull stater tillåter emellertid hyresgästen 30 dagar från dömningsdomstolen för att bota skulden.
Att utvisa en hyresgäst som redan har lämnat in konkurs, eller som lämnar in för konkurs efter det att utsläppsprocessen har börjat kan vara komplicerad. Vissa lagar tillåter kommersiella hyresgäster att stoppa utvisningsprocessen när konkursdomstolen är inblandad, och i sådana fall är det nästan alltid bäst att anställa en advokat.
Åtgärder involverade vid framkallande för utebliven betalning av hyran
Ge meddelandet om standard: Även om ditt hyresavtal inte kräver att du gör det, skicka alltid hyresgästen ett standardmeddelande (meddelande om utslag) som anger att hyran är förfallna och du kommer att fortsätta med utvisning om hyran inte betalas i sin helhet inom en viss tidsram (det kan vara tidsramen som anges i hyresavtalet eller ett längre datum du väljer att ställa in för att ge mer tid till hyresgästen att betala.)
Acceptera inte delbetalning: Enligt advokaterna för advokater i Minnesota, Jacob C. Hendricks och Jon L. Farnsworth, kan "hyresvärdor oavsiktligt förlåta ett brott och uteslutas från att häva hyresgäster om partiell betalning av hyran accepteras. På samma sätt är en hyresvärd som accepterar hyresgästens nycklar före uppsägning av avtalet och utan annat skriftligt avtal kan uteslutas från att samla framtida hyror från hyresgästen. "
Börja domstolen Processen: När den dag du gav din hyresgäst att betala i sin helhet har gått, kommer din advokat att betjäna hyresgästen med en formell utvisning meddelande och fil med domstolen att schemalägga en utvisning hörsel.
En domare kan bestämma att hyresgästen omedelbart ska leda fast egendomen eller kan ge dem några dagar. En domare kommer också sannolikt att regera och ge hyresgästen möjlighet att återbetala hyreskulden över tiden. Hyresgästen kan också hållas ekonomiskt ansvarig för framtida hyresavgift tills fastigheten hyrs igen.
I alla fall när du står inför en annan bra hyresgäst för utbetalning av hyror, är det klokt att överväga sannolikheten för att hyresgästen blir fast i hyran. Om du tror att hyresgästen kan arbeta med dem. Om du är osäker, inte kunna eller villig att ta den risken, starta omedelbart utvisningsförfarandet. Du kommer att göra dig själv en tjänst och hyresgästen eftersom ju tidigare du kan hyra egendomen till någon annan, tjänar du pengar, och hyresgästen kommer att vara ansvarig för mindre "förlust av framtida hyror."