Varför det utrymme du upptar är inte allt du betalar för
Kommersiella leasingavtal beräknas inte som bostadshyror. Bostadshyror kan innehålla det totala kvadratmeteret av ett hem men hyran är inte baserad på kvadratmeter. Månadshyror för bostadsfastigheter bestäms till stor del genom att titta på jämförbara lägenheter i området. I kommersiell fastighet beräknas månadsuthyrning på ett flertal olika sätt genom att använda flera typer av kvadratmeter mätningar.
Mätningarna som används för att bestämma kommersiella uthyrningspriser är baserade på riktlinjer som fastställs av Building Owners och Managers Association (BOMA) International och anses vara industristandard i hela USA.
Många kommersiella leasingavtal använder BOMA Standards och tar ut månadsuthyrning baserat på "Rentable Square Feet", inte på användbara kvadratfot. "Det här är viktigt att förstå, för om du citerar ett pris på $ 1, 25 per användbar kvadratmeter, kan det vara vad du äntligen slutar upp betalar faktiskt för varje månad.
Hyrbar kvadratfot
Användbara kvadratfot är antalet kvadratmeter som en hyresgäst faktiskt upptar. Men det finns andra delar av byggnaden som alla hyresgäster använder eller dra nytta av. Dessa delar är kända som gemensamma utrymmen och inkluderar hallar, trapphus, hissar och lobbies.
Mängden kvadratmeter för gemensamma arealer är uppdelad bland alla hyresgäster på en proraterad basis. Varje hyresgäst betalar en del av hyresvärdenens utgifter för dessa gemensamma områden.
När dessa avgifter läggs till de användbara kvadratmeterna kallas slutresultatet "uthyrningsbara kvadratfot".
För att göra sakerna ännu mer förvirrande kallas denna praxis för att lägga till gemensamma arealkostnader till användbara kvadratfot, "Load Factor". Lastfaktorkostnader ökar vanligen varje år till en hastighet som är skild från hyreshöjningar för användbara kvadratfot.
Det innebär att du kan behöva förhandla två hyresökningar varje år: en för belastningsfaktor och en för användbar kvadratmeter hyra.
Ett exempel på att beräkna hyrbar kvadratfot
Låt oss säga att kontorsutrymmet du hyra är fysiskt 500 kvadratfot (den användbara kvadratfoten) kostar $ 1, 25 per kvadratmeter. Din användbara kvadratmeter hyra skulle vara $ 625 per månad (500 SF x $ 1, 25). Men din del av det gemensamma området lägger till ytterligare 100 kvadratfot. Din hyra kommer faktiskt att beräknas baserat på 600 kvadratmeter, inte den 500 du faktiskt kommer att uppta.
Vissa hyresvärdar klumpar på räntesatsen för både användbara kvadratfot och din del av det gemensamma området i ett nummer (det är vanligtvis orättvist för hyresgästen), men de flesta tar ut en annan skattesats per kvadratfot för användbara kvadratmeter och för gemensamma hyresbidrag.
Be om en fördelning av användbar vs uthyrbar kvadratfotkostnader
Innan du ens ser ett utrymme, var noga med att fråga över telefonen vilken hastighet som debiteras för användbara kvadratmeter och för uthyrningsbara kvadratfot eftersom det här gör en stor skillnad i din totala månadshyra. Och kom ihåg, om någon säger att ett utrymme är "1500 hyrabara kvadratfot" kommer den faktiska (användbara) storleken på utrymmet att vara mindre.
För att komma in för att se en fastighet, kommer vissa hyresvärdar enkelt att berätta för användbar kvadratfotpris men citerar hyrbart kvadratmottagning. Denna bedrägliga praxis gör att ett utrymme verkar större och billigare än det är. Då, när du dyker upp hittar du det utrymme som låter bra på telefonen är faktiskt ur ditt prisklass och mindre än du trodde.
Medan de flesta fastighetsmäklare är ärliga när det gäller att avslöja sanna totala hyreskostnader via telefonen, tenderar de fortfarande att ange storleken på utrymmet som hyrbara fötter - inte som användbara fötter. Men nu är du smart nog att veta exakt vad du ska fråga fastighetsmäklaren!
I följande tabell jämförs de tre typerna kvadratfotberäkningar som används i kommersiella leasingavtal. Några hyror laddas helt enkelt av användbar kvadratfot medan andra lägger till en procentandel av det gemensamma området till användbar kvadratmeter för att ladda vad som kallas hyrbara kvadratfot.
Kvadratfotberäkningar
| Definitioner av kvadratfot (SF) | |
| Termin | Definition |
| Användbara kvadratfot | SF av utrymme som faktiskt upptas av hyresgästen. |
| Hyrbar kvadratfot | Användbar SF + a% av SF i de gemensamma områdena. |
| Gross Square Feet | Totalt SF av hela byggnaden. |
Sammanfattning
Användbara kvadratfot är den faktiska storleken på det utrymme du kommer att uppta. Hyrbara kvadratfot är alltid större eftersom den innehåller användbara kvadratfot plus ett ytterligare antal kvadratmeter av det gemensamma området som du inte fysiskt kommer att uppta.
Hyrabart utrymme med belastningsfaktorn är det pris du vill veta eftersom det är vad du ska betala för. Den "per kvadratfot pris" för användbara kvadratmeter är bara en del av vad du betalar varje månad.